吉大一院附近二手房筛选结果
数据来源：贝壳找房（2026-10 抓取） · 条件：有电梯、总价 ≤ 80 万、50–100㎡、近公园、尽量远离主干道 · 图片保存在本地 img/ 目录，评价为我看图后的主观判断
排除类型（用户）：不要商住房、不要回迁/动迁安置房、不要紧邻商业区（如百脑汇楼上、欧亚商都旁，太吵）。页面里命中这些的已标红，不再深入看。
居住人群：老年人居住，不考虑学区（学校信息仅作背景，不计分）；重点看买菜、公共交通、医疗、逛公园。
客户用车情况：客户不开车，车位少不扣分；但小区道路宽敞、车辆进出方便是加分项（便于救护车、搬家、送货、出租车上下客）。
怎么用这个页面：没有"一刀切"的规则——某一项特别好（如价格、地段、户型），其他项可以适当放宽。 页面只尽量完整地列出每套的优点、风险和数据来源，星级是我的主观参考，最终选择由你来定。
居住人群：老年人居住，不考虑学区（学校信息仅作背景，不计分）；重点看买菜、公共交通、医疗、逛公园。
客户用车情况：客户不开车，车位少不扣分；但小区道路宽敞、车辆进出方便是加分项（便于救护车、搬家、送货、出租车上下客）。
怎么用这个页面：没有"一刀切"的规则——某一项特别好（如价格、地段、户型），其他项可以适当放宽。 页面只尽量完整地列出每套的优点、风险和数据来源，星级是我的主观参考，最终选择由你来定。
一、结论速览
距离规则（用户）：吉大一院按开车距离 5 km 内、越近越好；优选地段（欧亚商都、南湖公园、朝阳公园）"附近"= 2 km 内、越近越好。
优选地段：① 红旗街欧亚商都附近 ② 南湖公园附近 ③ 朝阳公园（距吉大一院很近）。 欧亚商都在红旗街，距吉大一院约 0.8 km；华亿红府、万达广场、长影世纪村、先行家苑都在其 1.2 km 内。朝阳公园即长春德苑（约 43.872, 125.298），离吉大一院仅约 0.23 km。
优选地段：① 红旗街欧亚商都附近 ② 南湖公园附近 ③ 朝阳公园（距吉大一院很近）。 欧亚商都在红旗街，距吉大一院约 0.8 km；华亿红府、万达广场、长影世纪村、先行家苑都在其 1.2 km 内。朝阳公园即长春德苑（约 43.872, 125.298），离吉大一院仅约 0.23 km。
| 排名 | 房源 | 总价 | 面积/户型 | 户型评价 | 室内 | 综合 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ★ | 长久家苑一区 中楼层/共18层 | 65 万 | 90㎡ 2室2厅 | 方正；客厅 23.6㎡ 有窗；卧室 17.1/14.3㎡；厨房 3.5㎡ 小 | 浅色木地板，明亮，家具偏旧 | ★★★★ |
| ★ | 安达天下 中楼层/共16层 | 42 万 | 71.55㎡ 2室1厅 | 方正；客厅 24.3㎡ 有窗；卧室 8.8/9.4㎡ 偏小 | 田园风装修，整洁；风格个人化 | ★★★★ |
| ★ | 安达天下 中楼层/共16层 | 79 万 | 92㎡ 2室1厅 | 客厅 23.4㎡ 有窗；卧室 17.5/12.1㎡；轮廓有凹凸 | 精装，浅木地板，明亮 | ★★★½ |
| ★ | 星宇名家 中楼层/共18层 | 45.9 万 | 81.48㎡ 2室1厅 | 较方正；客厅 20.7㎡ 有窗；卧室 13.4/8.7㎡ | 白墙深木地板，干净朴素 | ★★★ |
| ★ | 国联小区 低楼层/共21层 用户不接受（环境/物业/年代） | 47 万 | 87.25㎡ 2室1厅 | 方正；卧室 14.7/14.1㎡；客厅窗位待确认 | 老式装修，需翻新 | ★★½ |
| ★ | 星宇名家 中楼层/共18层 | 38 万 | 72㎡ 2室1厅 | L 形客厅；次卧 6.8㎡；窗位待确认 | 空置，墙面污损，需翻新 | ★★½ |
| 1 | 华亿红府 中楼层/共19层 | 70 万 | 75㎡ 2室1厅 | 客厅有窗；大客厅 23.8㎡，但次卧仅 6.4㎡ | 精装，灰木地板、吊顶、大窗，最新最干净 | ★★★½ |
| 2 | 华亿红府 高楼层/共19层 | 63 万 | 74㎡ 2室1厅 | 客厅有窗；大客厅 22.8㎡，卧室 10.0/6.2㎡ | 白色地砖、吊顶，干净，家具旧 | ★★★ |
| 3 | 先行家苑 高层/共18层 窗户待核实 | 50 万 | 91.65㎡ 2室1厅 | 主卧 17.4 / 次卧 10.2㎡，客厅 17.7㎡，厨房 13.8㎡ 偏大；户型图未画窗 | 简单家具，黄木地板，卧室有窗，一般 | ★★★ |
| 4 | 文庭雅苑 低楼层/共14层 含动迁安置房（回迁） 开车 5.6 km，超出 5 km | 60 万 | 83㎡ 2室2厅 | 客厅 26.9㎡ 有大窗；卧室 11.2/9.3㎡，轮廓略有凹凸 | 精装，木地板，明亮整洁（略杂乱） | ★★★½ |
| 5 | 富苑华城 中楼层/共11层 开车 4.8 km，接近上限 | 70 万 | 89㎡ 2室1厅 | 客厅 31.6㎡ 整面窗；卧室 15.1/8.5㎡ | 光亮地砖、大窗、窗外有树，干净 | ★★★½ |
| 6 | 春铁金郡湾 低楼层/共16层 距离未测 | 62 万 | 97.59㎡ 2室1厅 | 客厅 34.3㎡ 有窗；卧室 13.6/10.9㎡，客厅形状不规则 | 浅色木地板、白墙，明亮，简装 | ★★★ |
| 7 | 文庭雅苑 低楼层/共14层 含动迁安置房（回迁） 开车 5.6 km，超出 5 km | 68 万 | 87㎡ 2室1厅 | 客厅 32.3㎡ 有窗；卧室 12.3/9.8㎡，带阳台；楼距近 | 浅色地板、米色墙，整洁 | ★★★ |
| 8 | 长影世纪村 中楼层/共13层 暗厅 | 66 万 | 68㎡ 2室1厅 | 客厅无外窗、卫生间无窗；其余方正 | 简装，浅木地板、吊顶 | ★★ |
| 9 | 国信南湖公馆北区 高楼层/共16层 暗厅 | 60 万 | 71㎡ 2室1厅 | 客厅夹在中间，无外窗；Z 字走廊式 | 标"精装"，实拍白墙旧、较简陋 | ★★ |
| 10 | 国信南湖公馆北区 中楼层/共16层 暗厅 | 60 万 | 74㎡ 2室1厅 | 客厅仅 6.9㎡ 且无外窗；狭长走廊式 | 白墙、旧地板，需翻新；朝西南 | ★½ |
客厅有窗的：华亿红府的两套、文庭雅苑、富苑华城、春铁金郡湾、安达天下。长影世纪村和国信南湖公馆的三套是暗厅（用户核对纠正），已标红；这是风险提示，不是淘汰，是否接受请你结合价格和位置判断。华亿红府紧邻红旗街，一梯十五户，噪音偏大。更多房源在继续筛选中。
二、小区对比
长影世纪村
外观环境 ★★★★湖西路 · 33 栋 · 2848 户 · 绿化率 40% · 物业费 1.6 元/㎡/月 · 集中供暖 · 贝壳参考均价约 11261 元/㎡ · 竣工 2005/2008（安居客）
距吉大一院约 1.75 km（直线）· 近南湖公园 · 地铁 7 号线南湖广场站
我的评价：粉红/砖红色高层，外立面完整；中心有喷泉和铺装广场，树木高大，整体维护良好，是三个小区里最成熟的一个。
国信南湖公馆（北区 / 南区）
外观环境 ★★★★湖西路 333 号 · 北区 11 栋 1388 户 · 绿化率 30.2% · 容积率 2.78 · 物业费 1.8 元/㎡/月 · 贝壳参考均价北区 12218、南区 9776 元/㎡
距吉大一院约 2.0 km（直线）· 紧邻南湖公园 · 近地铁 3 号线湖西桥站
我的评价：红灰色高层板楼，外墙干净；园内道路宽、花坛成型，有儿童游乐设施，环境比外立面更出彩。扣分点在户型：我看过的两套 2 居都是长条/Z 字形，客厅偏小。
华亿红府
外观环境 ★★★½红旗街 765 号 · 16 栋 · 927 户 · 绿化率 25% · 物业费 1.8 元/㎡/月 · 贝壳参考均价 14593 元/㎡ · 竣工 2012/2018
距吉大一院约 1.3 km（直线，最近）· 距南湖公园约 600 m · 近地铁 3 号线、万达广场
我的评价：米色石材外立面，现代感强，园区整洁、有儿童游乐场，颜值最高；但容积率偏高、绿化率仅 25%，且紧邻红旗街，不符合"远离主干道"的要求。
三、房源详情（图片：实拍 + 户型图，点击放大）
长影世纪村 · 2室1厅1卫 68㎡ ★★
66 万
户型：外轮廓近似矩形，但客厅（17.6㎡）四周全是实墙，没有外窗，是暗厅；卫生间同样无窗。只有卧室 A/B（11.8 / 9.7㎡）和厨房（6.1㎡）有窗，都在同一侧。
室内：浅色木地板、吊顶，白墙干净，可拎包入住；次卧偏窄。
我之前的误判：看户型图时只看了面积和方正度，漏查窗户，评价和排名因此偏高，现已更正。
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室内：浅色木地板、吊顶，白墙干净，可拎包入住；次卧偏窄。
我之前的误判：看户型图时只看了面积和方正度，漏查窗户，评价和排名因此偏高，现已更正。
华亿红府 · 2室1厅1卫 75㎡ ★★★½
70 万
户型：外轮廓较方正；客厅 23.8㎡ 很大，但卧室 A 仅 6.4㎡、B 9.7㎡，次卧只放得下床，实用性打折。
室内：灰色强化地板、吊顶、白色塑钢大窗，成色最新、最干净，朝南采光好。
扣分：一梯十五户、楼体朝红旗街噪音；挂牌 2021 年，需核实是否仍在售。
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室内：灰色强化地板、吊顶、白色塑钢大窗，成色最新、最干净，朝南采光好。
扣分：一梯十五户、楼体朝红旗街噪音；挂牌 2021 年，需核实是否仍在售。
华亿红府 · 2室1厅1卫 74㎡ ★★★
63 万
户型：客厅 22.8㎡ 大，卧室 A 10.0㎡ / B 6.2㎡，厨房 5.7㎡、卫生间 3.2㎡。
室内：白色地砖、吊顶、大窗，高楼层视野好，成色中上；家具旧，需自备。
扣分：次卧过小；一梯十五户。
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室内：白色地砖、吊顶、大窗，高楼层视野好，成色中上；家具旧，需自备。
扣分：次卧过小；一梯十五户。
国信南湖公馆北区 · 2室1厅1卫 71㎡ ★★
60 万
户型：Z 字形走廊，两间卧室分处上下两端（14.6 / 13.1㎡，较大），中间客厅狭小，厨房 5.4㎡、卫生间 3.5㎡。
室内：白墙、浅色旧地板，家具少，实际装修较简，需翻新。
优点：朝南、高层、一梯三户，价格低，小区环境好。
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室内：白墙、浅色旧地板，家具少，实际装修较简，需翻新。
优点：朝南、高层、一梯三户，价格低，小区环境好。
国信南湖公馆北区 · 2室1厅1卫 74㎡ ★½
60 万
户型：狭长走廊式，客厅仅 6.9㎡、厨房 4.7㎡、卫生间 5.6㎡、储物间 3.6㎡，卧室 15.5 / 11.9㎡；面积分配不合理。
室内：白墙、旧地板，简装偏旧；窗外有前排楼遮挡。
综合：暗厅 + 客厅仅 6.9㎡ 是明显短板；优点是价格低、小区环境好、紧邻南湖公园。是否值得取决于你对采光/户型的取舍。
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室内：白墙、旧地板，简装偏旧；窗外有前排楼遮挡。
综合：暗厅 + 客厅仅 6.9㎡ 是明显短板；优点是价格低、小区环境好、紧邻南湖公园。是否值得取决于你对采光/户型的取舍。
三·补、周边配套速览（按小区，未逐项核实处已注明）
| 小区 | 距吉大一院（开车，≤5 km） | 商超/商圈 | 公园（朝阳公园=长春德苑；南湖公园） | 地铁 | 噪音/主干道 |
|---|---|---|---|---|---|
| 华亿红府 | 开车 2.2 km（直线 1.3） | 欧亚商都约 0.7 km；万达广场、这有山（房源标题） | 朝阳公园 1.1 km；南湖公园约 0.6 km（估） | 3、5 号线（房源标题） | 紧邻红旗街，高峰噪音（业主评论） |
| 先行家苑 | 开车 1.8 km（直线 1.2） | 红旗街商圈，欧亚商都约 1.1 km | 朝阳公园 1.1 km | 2 号线、解放桥（房源描述） | 工农大路旁（未核实） |
| 长影世纪村 | 开车 3.3 km（直线 1.75） | 欧亚商都约 1.0 km；万达广场（房源标题） | 朝阳公园 1.5 km；南湖公园旁（估） | 7 号线南湖广场站 | 湖西路一带（未核实） |
| 国信南湖公馆 | 开车 2.7 km（直线 2.0） | 未核实 | 朝阳公园 1.7 km；紧邻南湖公园 | 3 号线湖西桥站 | 湖西路（未核实） |
| 文庭雅苑 | 开车 5.6 km（超出 5 km） | 未核实 | 未核实 | 3 号线湖光路站 | 未核实 |
| 富苑华城 | 开车 4.8 km（接近上限） | 未核实 | 未核实 | 3 号线（房源标题） | 未核实 |
| 春铁金郡湾 | 未测 | 未核实 | 未核实 | 轻轨 3 号线（房源标题） | 未核实 |
| 安达天下 | 开车 1.7 km | 小超市在 120 m；欧亚商都 1.5 km；无大型商场 1 km 内 | 朝阳公园 1.3 km | 3 号线朝阳桥站约 600 m；2 号线建设广场 940 m | 安居客有人问"离火车道近吵不吵"，未回答 |
| 国联小区 | 开车 2.9 km | 重庆路商圈（房源标题） | 朝阳公园 2.2 km | 1 号线（房源标题） | 未核实 |
| 星宇名家 | 开车 3.2 km | 好乐购 400 m；农贸市场 150 m、欧亚超市 200 m（经纪人）；万达 1.6 km | 朝阳公园 2.0 km | 3 号线湖西桥站 550 m | 湖西路/红旗街一带车流（未核实） |
| 北方尚品（标杆） | 较远 | 汽贸城附近，配套少 | 远 | 未核实 | 未核实 |
配套评分标准见 二手房评估经验.md 第八节。
新增房源
安达天下
外观环境 ★★½朝阳区安达街 1633 号 · 3 栋塔楼 · 382 户 · 绿化率 25% · 容积率 2.5 · 物业费 1 元/㎡/月 · 贝壳参考均价 7627 元/㎡
开车到吉大一院 1.7 km · 距朝阳公园（长春德苑）1.3 km · 距文化广场 1.3 km · 距欧亚商都 1.5 km · 近地铁 2 号线（房源标题：步行约 800 m）、3 号线朝阳桥站
我的评价：紫褐色塔楼，外立面规整但普通；小区小、绿化少、路面有修补痕迹，环境一般偏旧。优势主要在位置——离吉大一院、朝阳公园、文化广场、欧亚商都都很近。
安达天下 · 2室1厅1卫 71.55㎡ ★★★★
42 万
户型：外轮廓近似矩形、方正；客厅 24.3㎡ 含餐厅，南向有窗（客厅有窗）；卧室 A 8.8㎡、B 9.4㎡（偏小），厨房 5.6㎡、卫生间 4.0㎡。
室内：田园风格（花墙纸、吊顶、实木复合地板），整洁；风格个人化，接手后可能要改。
优点：价格很低、户型方正、地段极近（见小区卡片）。
需核实：单价偏低的原因（产权、抵押、小区物业/供暖、是否急售）；卧室偏小。
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室内：田园风格（花墙纸、吊顶、实木复合地板），整洁；风格个人化，接手后可能要改。
优点：价格很低、户型方正、地段极近（见小区卡片）。
需核实：单价偏低的原因（产权、抵押、小区物业/供暖、是否急售）；卧室偏小。
安达天下 · 2室1厅1卫 92㎡ ★★★½
79 万
户型：客厅 23.4㎡ 带窗（客厅有窗），卧室 B 17.5㎡ 很大、A 12.1㎡ 带阳台，厨房 6.9㎡；轮廓有凹凸，不算方正。
室内：浅木地板、吊顶、窗大明亮，家具杂物较多。
优点：面积大、卧室大、精装、地段极近。价格：79 万接近预算上限（单价约 8590 元/㎡）。
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室内：浅木地板、吊顶、窗大明亮，家具杂物较多。
优点：面积大、卧室大、精装、地段极近。价格：79 万接近预算上限（单价约 8590 元/㎡）。
文庭雅苑
外观环境 ★★★朝阳区湖光路 · 46 栋 · 3533 户 · 绿化率 35.2% · 物业费 0.8–1.3 元/㎡/月 · 贝壳参考均价 7340 元/㎡ · 近地铁 3 号线湖光路站
开车距吉大一院约 5.6 km（超出 5 km）；距南湖公园约 1.0 km（直线）
我的评价：红顶砖色楼，外立面整齐但偏旧；园内道路窄、车多，环境一般；高层楼只占一部分，买前要确认房子在高层电梯楼（本页的两套都标有电梯）。
文庭雅苑 · 2室2厅1卫 83㎡ ★★★½
60 万
户型：客厅 26.9㎡，左墙有整面窗（客厅有窗）；卧室 B 9.3㎡、卧室 A 11.2㎡，厨房 4.9㎡、卫生间 4.1㎡；轮廓有凹凸，不算方正。
室内：木地板、吊顶，客厅窗大明亮，家具杂物较多但结构完好。
周边：近地铁 3 号线湖光路站（贝壳小区页）；商超、公园距离未逐项核实。
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室内：木地板、吊顶，客厅窗大明亮，家具杂物较多但结构完好。
周边：近地铁 3 号线湖光路站（贝壳小区页）；商超、公园距离未逐项核实。
文庭雅苑 · 2室1厅1卫 87.25㎡ ★★★
68 万
户型：客厅 32.3㎡ 右侧有窗（客厅有窗），卧室 A 12.3㎡ 带阳台、卧室 B 9.8㎡；轮廓有凹凸。
室内：浅色地板、米色墙和石膏线，整洁；窗外正对相邻楼体，楼间距偏近。
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室内：浅色地板、米色墙和石膏线，整洁；窗外正对相邻楼体，楼间距偏近。
富苑华城 · 2室1厅1卫 89.41㎡ ★★★½
70 万
户型：客厅 31.6㎡ + 餐厅，客厅整面窗；卧室 A 15.1㎡、卧室 B 8.5㎡；厨房 9.4㎡ 偏大且外形略斜。
室内：亮面地砖、深色窗框大窗，窗外有树，视野绿；干净。
小区：2002 年竣工，较老；近 3 号线。开车距吉大一院约 4.8 km，在 5 km 内但接近上限。
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室内：亮面地砖、深色窗框大窗，窗外有树，视野绿；干净。
小区：2002 年竣工，较老；近 3 号线。开车距吉大一院约 4.8 km，在 5 km 内但接近上限。
春铁金郡湾 · 2室1厅1卫 97.59㎡ ★★★
62 万
户型：客厅 34.3㎡（形状不规则，户型图下半部被裁，窗位未能在图中完整看到，但实拍客厅尽头有窗）；卧室 A 13.6㎡、B 10.9㎡，厨房 9.2㎡。
室内：浅色木地板、白墙，明亮，简装；一梯两户。
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室内：浅色木地板、白墙，明亮，简装；一梯两户。
先行家苑 · 2室1厅1卫 91.65㎡（安居客） ★★★
50 万
户型图（安居客，截图未保存）：玄关 10.7㎡、客厅 17.7㎡、主卧 17.4㎡、次卧 10.2㎡、厨房 13.8㎡（偏大）、主卫 5.0㎡，三列并排，较方正。
室内：黄色木地板、白/浅蓝墙，卧室窗为塑钢窗带防护栏，赠送家具；成色一般。
位置：距吉大一院约 1.2 km（最近），红旗街/重庆路商圈；小区仅 456 户，约 2–3 栋。
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室内：黄色木地板、白/浅蓝墙，卧室窗为塑钢窗带防护栏，赠送家具；成色一般。
位置：距吉大一院约 1.2 km（最近），红旗街/重庆路商圈；小区仅 456 户，约 2–3 栋。
标杆：用户人工选择的房源
北方尚品 · 2室2厅1卫 90.88㎡（用户选择） ★★★★
59 万
户型：近乎标准矩形，三列并排：主卧 18.4㎡、客厅 18.5㎡ + 餐厅、次卧 12.7㎡，厨房 7.4㎡、卫生间 5.8㎡；无走廊、折角少，客厅居中、南北通透。
室内：实木复合地板、吊顶筒灯，客厅外接阳台，明亮。
为什么选它：价格低（约 6500 元/㎡）、户型好、采光可以。
缺点：位置在汽贸城附近，生活配套少，离商超、公园远（绿园区，离吉大一院也较远）。
用途：作为户型/价格的校准标杆；同时提醒我选小区要把周边配套一起打分。
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室内：实木复合地板、吊顶筒灯，客厅外接阳台，明亮。
为什么选它：价格低（约 6500 元/㎡）、户型好、采光可以。
缺点：位置在汽贸城附近，生活配套少，离商超、公园远（绿园区，离吉大一院也较远）。
用途：作为户型/价格的校准标杆；同时提醒我选小区要把周边配套一起打分。
补充：文化广场 / 红旗板块
国联小区
外观环境 ★★朝阳区重庆街道（人民广场西）· 16 栋 · 1863 户 · 容积率 3.78（很密）· 绿化率 30% · 业主自筹物业 · 贝壳参考均价 5784 元/㎡
开车到吉大一院 2.9 km · 距文化广场 1.5 km · 距朝阳公园 2.2 km · 近地铁 1 号线、重庆路商圈（房源标题）
我的评价：黄色老楼，院落铺砖地、空调外机和排风设备杂乱，容积率高，居住环境偏差；优势是价格低和位置（文化广场 1.5 km、地铁 1 号线）。
星宇名家
外观环境 ★★朝阳区开运街 1466 号 · 20 栋 18 层板楼 · 3104 户 · 绿化率 30% · 物业费 0.4–0.6 元/㎡/月（偏低）· 贝壳参考均价 6431 元/㎡
开车到吉大一院 3.2 km · 距朝阳公园 2.0 km · 距欧亚商都 1.6 km · 近地铁 3 号线湖西桥站
我的评价：蓝灰瓷砖加石材的长条板楼，砖铺路面，绿化少，整体偏旧；价格是红旗板块里最低的一档。适合预算很紧、更看重位置的人。需要核实低价原因（是否回迁房、产权、物业）。
国联小区 · 2室1厅1卫 87.25㎡ ★★½
47 万
户型：近似矩形、方正；卧室 A 14.7㎡、B 14.1㎡ 都很大，客厅 19.7㎡，厨房 5.2㎡（带小阳台）。客厅外窗位置在户型图里看不清，需看房确认。
室内：老式装修（花壁纸、木饰包边），需要翻新，白色亮面地砖。卧室里的弧形转角柜和暖气罩是千禧年前装修的典型特征（用户指出），水电暖和窗户也可能同样老化。
优点：便宜、面积大、卧室大。风险：低楼层、梯户比高、小区环境差、装修陈旧。
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室内：老式装修（花壁纸、木饰包边），需要翻新，白色亮面地砖。卧室里的弧形转角柜和暖气罩是千禧年前装修的典型特征（用户指出），水电暖和窗户也可能同样老化。
优点：便宜、面积大、卧室大。风险：低楼层、梯户比高、小区环境差、装修陈旧。
星宇名家 · 2室1厅1卫 81.48㎡ ★★★
45.9 万
户型：较方正；客厅 20.7㎡ 南向有窗（客厅有窗），卧室 B 13.4㎡、A 8.7㎡，厨房 7.4㎡ 带阳台。
室内：白墙、深木地板、塑钢窗带防护栏，干净，较朴素。
优点：价格低、面积大、南向、户型可用。风险：梯户比高；小区偏旧；挂牌时间长。
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室内：白墙、深木地板、塑钢窗带防护栏，干净，较朴素。
优点：价格低、面积大、南向、户型可用。风险：梯户比高；小区偏旧；挂牌时间长。
星宇名家 · 2室1厅1卫 72㎡ ★★½
38 万
户型：客厅 17.6㎡ 呈 L 形，卧室 A 13.3㎡、B 6.8㎡（偏小），厨房 7.2㎡；客厅窗位在图中看不清。
室内：空置，墙面有污损和钉痕，暖气片老旧，需要翻新。
优点：38 万的价格。风险：一梯十户、毛坯感强、次卧小。
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室内：空置，墙面有污损和钉痕，暖气片老旧，需要翻新。
优点：38 万的价格。风险：一梯十户、毛坯感强、次卧小。
安达天下：周边配套与物业（安居客 / 贝壳 / 百度地图数据）
归属：贝壳标"朝阳区·人民广场西"，安居客标"绿园区·普阳"（板块划分不同，实际在安达街、紧邻朝阳区红旗街一带）。
| 物业 | 家天下物业（吉林省家天下物业服务有限责任公司）；物业费 1.0 元/㎡/月；集中供暖；360 户，3 栋小高层/塔楼，2009 年竣工；业主评论"楼龄较新，供暖较好，冬季约 26℃"。地上车位仅约 50 个（1:0.1），停车费地面 150 元/月；客户不开车，车位少不扣分。 |
|---|---|
| 交通 | 朝阳桥站（轻轨 3 号线）约 600 m（业主称出门约 150 m 可达，可换乘 2、4、5 号线）；建设广场站（地铁 2 号线）约 940 m；公交线路很多（朝阳桥站点 14 条）。 |
| 医疗 | 万佳医院 635 m；地矿医院 1.2 km；长春市第二医院（翔运院区）1.2 km；朝阳区中医院·红旗社区卫生服务中心 1.3 km；吉大一院（白求恩第一医院）约 1.4–1.7 km（地图点位不同）。 |
| 学校（不计分） | 吉林大学地球科学学院 590 m；吉林艺术学院 760 m；长春二中精致学校 850 m；六十八中 850 m；红旗小学 1.0 km；富锦小学 1.1 km；长春二中 1.2 km。 |
| 商超餐饮 | 小型超市/烟酒店在 120 m 内；没有大型商场在 1 km 内，欧亚商都约 1.5 km，辽阳街早市约 1.8 km；银行在 800 m 起。 |
| 公园 | 朝阳公园（长春德苑）约 1.3 km（直线），公交地图口径 1.85 km。 |
| 风险/提问 | 安居客上有人问"距火车道好近？夏天开窗吵吗？"，暂无回答，需实地听噪音；小区小、物业规模小；停车位极少。 |
星宇名家：周边配套与物业（安居客 / 百度地图数据）
| 物业 | 长春星宇集团物业管理有限公司（开发商自带物业）；物业费仅 0.40 元/㎡/月（偏低，服务和维护要打问号）；集中供暖；2006/2009 年竣工，小高层；总户数 2744 户（贝壳写 3104 户）；地上车位仅 120 个（几乎 1:0），下午 4 点后基本无空位；客户不开车，车位少不扣分。 |
|---|---|
| 交通 | 地铁 3 号线湖西桥站 550 m、宽平桥站 1.0 km；5 号线红旗街站 1.8 km；公交中东七彩城 750 m、湖西路 970 m。 |
| 商超餐饮 | 好乐购超市 400 m、新天地超市 470 m、湖西路市场 700 m；150 m 有祥和农贸市场、200 m 有欧亚超市和早市（经纪人解读）；万达广场约 1.6–1.7 km；红旗街一带餐饮多。 |
| 医疗 | 湖西社区卫生服务中心 495 m；爱尔眼科 950 m；建功医院 1.2 km；红旗社区卫生服务中心 1.8 km；大医院（吉大一院）开车约 3.2 km。 |
| 学校（不计分）/公园 | 业主评论提到"朝阳实验、45 中小"学区；公园：朝阳公园约 2.0 km、南湖公园约 1.0–1.5 km。 |
| 业主/经纪人评价 | 优点：位置好、有商圈、近公园、购物方便、房价便宜（适合在附近上班想买便宜房的人）；不足：停车位不足（客户不开车，不计分）。"是否为回迁房"的提问暂无回答，需核实。 |
| 风险 | 开发商自营低价物业 + 外立面和路面偏旧 + 梯户比高，需实地看公共区域维护情况；停车紧张对不开车的客户不构成问题。 |
另：七彩阳光（开车 2.3 km，距文化广场 1.4 km，17 层）61㎡ 南 35 万——户型图里没有独立客厅，只有 17.6㎡ 和 10.0㎡ 两间卧室和一条 4㎡ 过道，名义上标"2室1厅"，要当面核实实际格局，所以没有收录房源详情。
裕华园：贝壳关键词搜不到在售房源；它北侧、文化广场一带的小区多为 6–7 层老楼，有电梯的集中在安达天下、国联小区。盛嘉新城（23 层，61㎡ 南北 57 万）地理位置未能定位，未收录。
裕华园：贝壳关键词搜不到在售房源；它北侧、文化广场一带的小区多为 6–7 层老楼，有电梯的集中在安达天下、国联小区。盛嘉新城（23 层，61㎡ 南北 57 万）地理位置未能定位，未收录。
南湖公园周边的正规小区（本轮新增）
这四个小区在贝壳上的交易权属都是纯商品房（非回迁、非商住），不紧邻大型商业区；离南湖公园 100 m 内，适合老人逛公园。买菜、医疗的具体步行距离还没核实（见页尾"待补"）。
南湖祥水湾
外观环境 ★★★★朝阳区湖西街道 · 9 栋板楼 · 803 户 · 绿化率 30.8% · 容积率 2.49 · 物业 万浦物业，1.4–1.8 元/㎡/月 · 贝壳参考均价 11880 元/㎡
开车到吉大一院约 3.4 km · 紧邻南湖公园 · 近 7 号线南湖广场站
我的评价：树木成型、步道铺石板、有休息长椅，很适合老人散步；楼体深灰色高层，整洁。80 万以下在售有 7 套，13 层，72–75㎡（多标"1室"，实际格局要看）。
长久家苑一区 / 二区
外观环境 ★★★★朝阳区湖西街道 · 一区 7 栋 931 户、二区 8 栋 579 户 · 绿化率 30% · 容积率 2.49 · 一区物业 万浦物业（1 元/㎡/月）· 贝壳参考均价 一区 7158 / 二区 10145 元/㎡ · 开发商祥和国际
开车到吉大一院约 3.1 km · 距南湖公园约 120 m · 近 7 号线南湖广场站
我的评价：米黄色 15–18 层板楼，外立面规整、楼间有健身器材，环境良好；价格比国信南湖公馆、长影世纪村低，80 万以下房源多（一区 17 套）。
长影阳光景都
外观环境 ★★★★朝阳区湖西街道 · 6 栋板楼 · 418 户 · 绿化率 35% · 容积率 1.8（密度低）· 国信物业 1–2.2 元/㎡/月 · 贝壳参考均价 8471 元/㎡
开车到吉大一院约 2.8 km · 距南湖公园约 100 m · 近 3 号线湖西桥站
我的评价：米黄加蓝色立面的高层，楼前有景观水池和拱桥，品质感较好；户数少、容积率低，居住舒适度高，但可选房源很少（72㎡ 8 层 65 万、104㎡ 12 层 76 万）。
长久家苑一区 · 2室2厅1卫 90㎡ ★★★★
65 万
户型：近乎矩形、方正；客厅 23.6㎡ 通透，左侧有窗（客厅有窗），卧室 A 17.1㎡、B 14.3㎡ 都很大，厨房 3.5㎡ 偏小、卫生间 4.0㎡。
室内：浅色木地板、塑钢窗、暖气片裸露（非老式暖气罩），明亮；家具偏旧。
优点：户型方正、卧室宽敞、近南湖公园、纯商品房。风险：厨房小；一梯五户。
贝壳原链接
室内：浅色木地板、塑钢窗、暖气片裸露（非老式暖气罩），明亮；家具偏旧。
优点：户型方正、卧室宽敞、近南湖公园、纯商品房。风险：厨房小；一梯五户。
同小区还有：长久家苑一区 79.13㎡ 2室1厅 55 万（17 层，简装，链接）、78.52㎡ 西南 42 万（17 层，链接）、长久家苑二区 89㎡ 2室2厅 65 万（18 层，链接）、长影阳光景都 72.3㎡ 南 65 万（8 层，链接）、南湖祥水湾 75.13㎡ 2室1厅 西南 75 万（13 层，链接）。这些我还没有逐套看户型图。
四、未核实与限制
- 距离是 OpenStreetMap 上吉大一院点位到小区中心的直线距离，不是步行距离；请用地图 App 复核。
- "远离高速和主干道"我没能用地图数据验证（地图服务限流），仅依据地址和业主评论判断：华亿红府紧邻红旗街，国信南湖公馆和长影世纪村在湖西路一带。
- 已系统读完：长影世纪村、国信南湖公馆、华亿红府、万达广场、先行家苑、文庭雅苑、富苑华城、春铁金郡湾（部分只读了第一页房源）；其他小区（南湖祥水湾、南湖佳园、长影阳光景都等）只做了初筛，未看图。
- 已初筛但未入选/未看图（红旗板块、有电梯、80 万以下）：朝阳地矿花园（南湖大路，89㎡ 53 万，25 层；户型图客厅 33.8㎡ 但次卧只有 5.4㎡，属"大客厅小卧室"，位置未能定位）； 星宇名家（开车 3.2 km，距欧亚商都 1.6 km、朝阳公园 2.0 km，18 层，70㎡ 仅 26–35 万，价格异常低，需核实产权/小区状况，未看户型图）； 易安花园（开车 3.7 km，11 层 70㎡ 63 万，未看图）；中东红街（商住、50 年产权，不推荐）；领秀朝阳（开车 5.9 km，超出 5 km）；世纪馨园（开车 5.0 km，多为 7 层）。
- 待补：南湖祥水湾、长久家苑、长影阳光景都的买菜/公交/医疗的具体步行距离和店名（安居客小区页"周边配套"）还没核实；这几套的物业情况也只有贝壳的物业公司和费用。
- 南湖板块已核对为"无符合条件房源"的小区：雅仕园、基鑫小区、威尼斯花园东院、金苑大厦、南波大厦、建平街、同心花园、南湖大路 6564/6506/5722 号。
- 南郡水云天（南湖）在 80 万以下、有电梯、50–100㎡ 条件下，贝壳上没有符合的在售房源。
- 评价经验沉淀在
二手房评估经验.md，下次筛房直接复用。